7월 스트레스 DSR 2단계 전면 시행 D-5: 연봉 6천만 원 직장인의 주담대 감액 시뮬레이션

7월 스트레스 DSR 2단계 전면 시행, 연봉 6천만 원 직장인은 주택대출 얼마나 줄어들까?

얼마 전 금융감독원 공시자료를 보다가 깜짝 놀랐어요.

7월이 정말 코앞인데 스트레스 DSR 2단계가 정식 시행된다는 소식이 갑자기 현실처럼 다가왔거든요. 제 직장 후배들도 한둘씩 걱정 전화를 걸어오더라고요.

“선배, 이게 뭐라는 건지 이해가 안 가요. 대출이 얼마나 줄어든다는 거예요?”

솔직하게 말하면, 처음엔 저도 수치를 정확하게 파악하기까지 꽤 헷갈렸어요.

그래서 직접 계산해 본 결과를 정리해 드리려고 해요.

스트레스 DSR 2단계, 도대체 뭐가 바뀌는 거죠?

쉽게 말하면, 은행이 “당신한테 돈을 얼마나 빌려줄 수 있을까?”를 판단하는 기준이 더 엄격해지는 거예요.

지금까지는 총부채원리금상환비율(DSR)이 최대 40%까지 가능했어요.

연봉을 100으로 봤을 때, 주택담보대출이든 자동차 할부든 신용대출이든 모든 빚의 월 이자와 원금을 합쳐서 월급의 40%까지 감당해도 된다는 뜻이었죠.

7월부터는 이 기준이 35%로 내려가요.

월급에서 빚 갚는 데 쓸 수 있는 비중이 5%포인트나 줄어드는 거라니까, 은행 입장에서는 훨씬 덜 빌려주겠다는 거 아니겠어요?

제 회사 동료인 박 과장을 생각해 봤어요.

박 과장은 지금 연봉이 6천만 원이거든요.

박 과장처럼 연봉 6천만 원인 사람이 주택대출을 받으려면, 현재는 어느 정도 규모를 빌릴 수 있을까요?

구분	현재 (40% DSR)	7월 이후 (35% DSR)	감소율
월 소득 (세전 기준)	500만 원	500만 원	–
허용 가능한 월 부채액	200만 원	175만 원	-25만 원
20년 고정금리 대출 기준	약 2.8억 원	약 2.45억 원	-약 3,500만 원

와, 이렇게 보니까 정말 심각하네요.

3,500만 원이 그냥 사라지는 거라니까요.

“어? 그럼 제 친구는 어떻게 되는 거예요?”

만약 박 과장이 현재 신용대출 2천만 원, 자동차 할부 천만 원이 있다면요?

그러면 이미 월 부채액이 약 90만 원 정도 나가고 있는 거죠.

그럼 현재는 월 200만 원 중에 110만 원을 더 쓸 수 있으니까 추가로 주택대출을 1억 원쯤 더 받을 수 있어요.

그런데 7월부터는 어떻게 될까요?

월 부채액 한도가 175만 원이 되니까, 기존 부채 90만 원을 빼면 85만 원만 여유가 생겨요.

그럼 추가 대출액이 확 줄어든다는 거죠.

제가 정말 당황했던 순간이 있어요.

한국은행과 금융감독원 자료를 비교해 봤는데, 2단계 시행 후 주택담보대출 심사 탈락률이 15~20% 정도 더 올라간다는 예측이 나오더라고요.

그건 무슨 말이냐면, 지금까지는 대출 받을 수 있던 사람 중에 상당수가 갑자기 “죄송하지만 한도 초과입니다”라는 통보를 받게 될 수도 있다는 뜻이었어요.

당장 이 달, 저번 달만 해도 은행 문을 두드리던 사람들이 7월 초에는 발을 동동 굴게 될 수도 있다는 거죠.

그럼 지금이 대출받기 마지막 기회일까요?

음, 이 질문에는 단순하지 않은 답이 있어요.

만약 당신이 정말 필요한 주택이 있고, 이미 충분히 검토해서 감당 가능한 수준의 대출이라면 지금 움직이는 게 맞아요.

하지만 “일단 대출받고 생각하자” 이런 심정이라면 차라리 기다리는 게 나을 수도 있어요.

왜냐하면 스트레스 DSR이 강화되면서 금리가 오를 가능성도 높거든요.

은행들이 리스크를 덜기 위해 금리를 조금 올릴 가능성이 있다는 뜻이죠.

결국 “지금 큰 금액을 빌리지 못하더라도 조금 나중에 금리가 떨어질 때를 노려라”는 게 전문가들 의견이에요.

제 친구 중 부동산 중개소에서 일하는 친구가 있는데, 그 친구 말을 들어보니까 정말 흥미로운 트렌드가 보인대요.

6월 말부터 대출 상담 문의가 확 줄어들었다면서요.

“사람들이 다 7월 이후 어떻게 될지 보고 움직이겠대. 지금 당장 사야 할 사람이 아니면 다들 망설이고 있어.”

이 말을 들으니까 저도 안도감이 좀 들었어요.

혼자만 당황하는 게 아니구나, 하는 생각이 들었거든요.

연봉 6천만 원이면 추가로 챙길 수 있는 팁들

주택담보대출 한도가 줄어드는 건 피할 수 없어요.

하지만 조금이라도 한도를 늘릴 수 있는 방법들이 있어요.

첫 번째는 기존 부채를 줄이는 거예요.

신용대출이 있다면 먼저 갚고 보는 거죠.

월 부채액이 줄어드니까 주택대출 가능액이 바로 늘어나거든요.

100만 원을 더 갚으면 주택담보대출을 약 1,400만 원은 더 받을 수 있다고 생각하시면 돼요.

두 번째는 배우자 소득을 활용하는 거예요.

만약 부부 모두 소득이 있다면, 은행에 따라 둘의 소득을 합산해서 심사해 주는 곳도 있어요.

이 경우 DSR 한도도 각자 35%씩 적용될 수 있으니까 대출 가능액이 상당히 늘어나요.

세 번째는 연봉 증명 타이밍을 잘 맞추는 거예요.

만약 7월에 승진이 예정되어 있다면, 그 이후에 대출을 신청하는 게 좋아요.

새 연봉으로 심사받을 수 있거든요.

제 옆 팀 리더가 이 방법으로 약 5천만 원 추가로 받았대요.

아, 정말 이게 이렇게 중요한 줄 몰랐어요.

전략	실행 난이도	추가 한도 효과
기존 신용대출 2천만 원 상환	높음	약 2,800만 원↑
배우자 소득 합산 (배우자 연봉 4천만 원)	중간	약 1억 원↑
연봉 증명 타이밍 조정	낮음	약 2,000만 원~↑

여러분도 혹시 이 상황이 답답했나요?

댓글로 편하게 얘기해 주세요.

Q&A: 궁금한 걸 정확하게 풀어봐요

이 정보가 여러분의 주택자금 계획에 실질적인 도움이 되길 바라요.

지금이 정말 중요한 결정의 시기거든요.

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